Зарах Илиев и Год Нисанов (№1) заработали на аренде $1,76 млрд, Самвел Карапетян (№2) — $640 млн, семья Михаила Гуцериева (№3) — $460 млн

Короли российской недвижимости — 2024 (рейтинг Forbes). Forbes публикует новый рейтинг крупнейших рантье России. В 2023 году одним из самых популярных слов в рейтинге рантье стало «ребрендинг». Владельцами недвижимости и арендаторами торговых и офисных помещений зачастую были западные компании, они ушли, на их месте возникли российские. В рейтинге появилось три новичка, два из них (Instone Development и Balchug Capital) как раз и приобрели активы у иностранцев

В 2023 году инвесторы потратили колоссальные средства на покупку коммерческой недвижимости: по разным оценкам, общий объем вложений составил от 650 млрд до 850 млрд рублей. Доля пустующих помещений сокращалась во всех сегментах, вакантных складов вообще не осталось.

Означает ли это, что инвесторов ждет радужное будущее? Не все так однозначно. Рост доходов сочетается с рекордным ростом издержек.

Увеличение затрат

После начала «спецоперации»* и мобилизации отрасль столкнулась с нехваткой рабочих рук. «Самая чувствительная и болезненная для индустрии тенденция — это кадровый голод, — констатирует директор отдела управления эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP Наталья Афанасова. — Отсутствие персонала привело к повышению заработной платы с мая 2023 года более чем на 38%».

«2023 год стал одним из рекордных по росту затрат на управление коммерческой недвижимостью, — сокрушается партнер, директор по развитию NF Property Management Михаил Сафонов. — Проанализировав свой портфель, а на сегодняшний день это 1 млн кв. м, в зависимости от региона и специфики объекта мы фиксируем рост затрат от 8% до 20%. Затраты на управление в основном формируются из расходов на персонал. Например, в сфере технической эксплуатации увеличение [зарплат] доходит до 50%, услуги охраны по этим же причинам выросли примерно на 15%».

«Рост затрат на персонал колеблется от 10% до 30% в зависимости от должности и функционала, — резюмирует партнер и генеральный директор УК CMWP Денис Троценко. — Линейный персонал — средний рост 10–15%, уборка — 30–40%».

Подорожали стройматериалы, техника и расходники вплоть до моющих средств, говорят собеседники Forbes. «Компании, которые мы привлекаем для оказания услуг уборки, столкнулись с ростом цен на технику, горюче-смазочные и расходные материалы, ФОТ вырос на 20–40%», — приводит пример Сафонов.

«В гостиницах значительно выросли расходы на приобретение продуктов питания, чистящих и моющих средств, — добавляет руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. — В торговой недвижимости увеличились расходы на клининг и охрану — рост в диапазоне 8–12%. В офисах операционные расходы выросли в диапазоне от 10% до 20%».

«Доля расходников не превышает в эксплуатационном бюджете 10%. Порядка 60% эксплуатационных расходов приходится на ФОТ», — заключает управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.

Ставки прежние

В офисной и торговой недвижимости ставки существенно не выросли. По оценкам CORE.XP, ставки в офисах существенно не изменились (порядка 26 000 рублей в год за 1 кв. м в классе А). В компании CMWP посчитали, что за год ставка подросла на 5%, до 22 000 рублей за 1 кв. м в год. Даже в самых топовых торговых центрах, по данным CORE.XP, прайм-ставки аренды сохраняются на уровне 2022–2023 годов: порядка 74 500 рублей за 1 кв. м в год. Таким образом в офисном и торговом секторах динамика арендного дохода не могла покрыть рост издержек.

«Рост ставок в первую очередь зависит от баланса спроса и предложения в конкретном сегменте рынка и даже локации, — объясняет руководитель транзакционной практики сектора коммерческой недвижимости, сделок M&A и развития бизнеса «Технологии доверия» Саян Цыренов. — Ставки на складском рынке растут, так как спрос все еще превышает предложение и толкает их вверх. На офисном рынке сейчас нет такого дисбаланса, так как арендаторы поглощали вакансию, возникшую от ухода иностранных компаний. Поэтому роста ставок не произошло, хотя издержки росли».

Фавориты

А вот складской и гостиничный сегменты, по оценке собеседников Forbes, в 2023 году смогли поднять ставки так, что это не только компенсировало издержки, но и повышало прибыль. Цена номера в отелях в 2023 году выросла в диапазоне 8–14%, по данным Росстата. Портал Hotel Advisors оценил рост в 19,9%. В складском сегменте рост был еще существеннее, по данным NF Group, ставки аренды выросли за год с 5500 до 8000 рублей за 1 кв. м; CORE.XP говорит о росте до 8500 рублей за 1 кв. м в год.

«Увеличение операционных расходов гостиниц покрывается ростом тарифов на проживание, — говорит Евгений Саурин из IBC Real Estate. — В связи с высоким спросом на отечественные курорты растет и ADR (Average Daily Room Rate, средняя цена за ночь в номере. — Forbes)».

«Уже очевидно, что в гостиничном и складском секторах рост был более 20% в сравнении с 2022 годом, — добавляет парт­нер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Константин Лебедев. — Естественно, это отразилось и на росте стоимости объектов, и, соответственно, на максимизации прибыли собственников».

«Рост ADR обусловлен восстановлением внутреннего делового и туристического спроса, ограниченными возможностями по поездкам за рубеж, а также ростом операционных издержек, которые толкают отельеров к повышению цен за номер для сохранения рентабельности», — заключает Саян Цыренов из «Технологий доверия».

«Возможно, для складских объектов, введенных в предыдущих периодах, которые не сильно закредитованы и частично амортизированы, доходность при новых ставках действительно повысилась», — осторожно комментирует Николай Казанский из Nikoliers. Он скептически относится к перспективам нового строительства. Ключевая ставка Центробанка остается высокой, а ставка по кредитам к ней привязана. У тех, кто еще «в стройке», растут затраты на ФОТ и материалы. «Прибыльность складского бизнеса, в особенности нового строительства, может даже сократиться или оставаться на прежнем уровне», — считает Казанский.

Как мы считали

Ведущие консалтинговые компании рынка недвижимости проанализировали списки объектов, принадлежащих участникам рейтинга рантье, и дали оценки арендного дохода. В работе над рейтингом нам, как и все последние годы, помогали компании «Технологии доверия», Nikoliers, IBC Real Estate, NF Group, Commonwealth Partnership, CORE.XP, Ricci. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участников, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Площади, которые используются для нужд самой компании, не учитываются. Рублевые доходы пересчитывались в доллары по курсу 86,65. Если один и тот же человек владеет долями в разных компаниях рейтинга, он указывается в числе владельцев каждой из них.

* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.

1. Киевская площадь

Владельцы: Зарах Илиев, Год Нисанов

Города присутствия: Москва

Доход от аренды, млн: $1760

Крупнейшие объекты: «Фудсити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 2 254 000

Офисная недвижимость, кв. м: 148 000

Складская недвижимость, кв. м: 348 000

Гостиничные номера: 1550

Сделка: в 2023 году «Киевская площадь» купила торговый центр «Ривьера», выставленный на продажу банком непрофильных активов «Траст». Сумма сделки не раскрывалась.

Цифра: площадь индустриального промышленного парка, который строится на территории рынка «Садовод», составит 344 000 кв. м.

Другой бизнес: во время пандемии Зарах Илиев и Год Нисанов вошли в несколько проектов в сфере жилья и купили долю в девелоперской компании «Самолет».

2. Ташир

Владелец: Самвел Карапетян

Города присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Ярославль и др.

Доход от аренды, млн: $640

Крупнейшие объекты: «Рио» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), МФК Kvartal West (140 000 кв. м), Novotel, Moscow City (360 номеров)

Торговая недвижимость, кв. м: 1 105 000

Офисная недвижимость, кв. м: 82 000

Складская недвижимость, кв. м: 48 000

Гостиничные номера: 892

Цифра: 200 млн человек в год посещают объекты, которыми управляет «Ташир» (по данным компании).

Бренд: 16 торговых центров «РИО» работает в 13 городах России и в Ереване.

Выручка: «Ташир» — многопрофильный холдинг, занимается строительством жилья, есть проекты в области энергетики. Совокупная выручка компании в 2023 году выросла на 10%, до 225 млрд рублей.

3. Сафмар

Владельцы: Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев

Города присутствия: Москва, Санкт-Петербург

Доход от аренды, млн: $460

Крупнейшие объекты: отель «Сафмар Грандъ Москва» (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 290 000

Офисная недвижимость, кв. м: 570 000

Складская недвижимость, кв. м: 1 436 000

Гостиничные номера: 2470

Отрасль: принадлежащая группе «Сафмар» компания MLP — один из крупнейших владельцев логистических центров в России.

Ребрендинг: после начала СВО отели группы были переименованы, вместо Radisson, Marriott и Hilton все они теперь имеют в своем названии «Сафмар». Слово «Сафмар» отсылает к именам родителей основного владельца группы Михаила Гуцериева.

4. Gleden Invest Group

Владелец: Александр Клячин

Города присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Владивосток и др.

Доход от аренды, млн: $330

Крупнейшие объекты: деловой квартал «Красная роза» (137 000 кв. м), «Даниловская мануфактура» (110 500 кв. м), деловой квартал «Рассвет» (85 000 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 9500

Офисная недвижимость, кв. м: 620 000

Складская недвижимость, кв. м: 46 000

Гостиничные номера: 10 750*

Суд: весной 2023 года Александр Клячин стал соответчиком по иску Генпрокуратуры к нефтяной компании «Русь-Ойл» и бизнесмену Алексею Хотину о неуплате налогов на 169,4 млрд рублей. Удовлетворив иск, суд постановил, в частности, взыскать акции гостиничного холдинга Azimut Hotels Клячина. Позже стало известно, что государству отойдут активы девелоперской компании KR Properties, а сеть Azimut останется у миллиардера.

Культура: Александр Клячин — один из попечителей Еврейского музея и центра толерантности в Москве.

* Не включая отели за рубежом

5. Enka

Владельцы: семья Тара (50,33% на 28 марта 2023 года)

Города присутствия: Москва, Санкт-Петербург

Доход от аренды, млн: $315

Крупнейшие объекты: «Башня на Набережной» в Москва-Сити (266 500 кв. м), «Москва Красные Холмы» (156 000 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 368 000

Офисная недвижимость, кв. м: 389 000

Гостиничные номера: 235

За год: в октябре 2023 года Enka закончила бетонные работы на строительстве новой штаб-квартиры «Яндекса» по улице Академика Зельдовича, 1. Общая площадь комплекса составит 262 000 кв. м. Планируется, что компания закончит строительство и введет здание в эксплуатацию в 2024-м, а в следующем году состоится переезд.

Суд: в январе 2023 года Enka попыталась оспорить право компании «Павелецкая площадь» Сергея Гордеева на товарный знак «Павелецкая плаза». Так называется и торгово-развлекательный центр Гордеева, и бизнес-центр ENKA по соседству. Суд в иске отказал, в конце года Enka инициировала новое разбирательство.

6. Riverstretch Trading & Investments

Владельцы: Павел Ващенко, Валерий Михайлов

Города присутствия: Москва

Доход от аренды, млн: $285

Крупнейшие объекты: бизнес-центры Nordstar Tower (135 000 кв. м), «Белая площадь» (110 838 кв. м), «Вивальди плаза» (72 911 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 42 000

Офисная недвижимость, кв. м: 587 000

История: Ващенко и Михайлов — выходцы из инвестгруппы «Регион», в 2014-м решившие заняться своим бизнесом. В 2017–2018 годах они за долги получили от основателя «Донстроя» Максима Блажко БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а от экс-миллиардера Бориса Минца — компанию O1 Properties, управляющую 11 бизнес-центрами.

За год: в 2023 году O1 Properties сдала в аренду более 90 000 кв. м по новым контрактам — в 2,5 раза больше, чем годом ранее. Крупнейшей сделкой стала аренда «Яндексом» 13 000 кв. м в БЦ «Аврора».

7. Crocus Group

Владелец: Араз Агаларов

Города присутствия: Москва, Воронеж

Доход от аренды, млн: $255

Крупнейшие объекты: «Крокус Экспо» (1 040 000 кв. м), ТРК Vegas на Каширском шоссе (480 000 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 781 000

Офисная недвижимость, кв. м:

Складская недвижимость, кв. м: 11 700

Выставочно-концертная недвижимость, кв. м: 712 000

Гостиничные номера: 225

За год: итальянская одежная сеть OVS открыла в ноябре 2023 года первую в стране точку продаж площадью 780 кв. м в торговом центре «Vegas Крокус Сити» компании Crocus Group. В Crocus заявили, что к концу 2025 года будет открыто до 50 точек продаж этого бренда по всей России.

Кадры: первый вице-президент группы, сын владельца Crocus Эмин Агаларов сообщил в мае 2023 года об уходе из компании и заявил, что намерен сконцентрироваться на собственных проектах. Агаларов-младший занимается девелопментом курортного города Sea Breeze в Азербайджане, развитием сети фитнес-клубов и сети ресторанов.

8. Ingka Centres

Владелец: Stichting INGKA Foundation

Города присутствия: Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Уфа, Омск и др.

Доход от аренды, млн: $210

Крупнейшие объекты: «Мега Белая Дача» (303 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 1 793 400

Офисная недвижимость, кв. м: 42 000

Бизнес: входит в Ingka Group (владелец IKEA) и управляет 33 торговыми центрами в 13 странах. В России до 2023 года ей принадлежало 14 центров под брендом «Мега».

За год: в 2023 году Ingka Group окончательно ушла с российского рынка. В июле группа продала офисный комплекс «Химки бизнес-парк» предпринимателю Григорию Саакяну, а в сентябре объявила о продаже моллов «Мега» Газпромбанку. Еще раньше, в марте, были проданы четыре мебельные фабрики IKEA в Ленинградской, Кировской и Новгородской областях.

9. FortGroup

Владельцы: Максим Левченко, Борис Пайкин

Города присутствия: Санкт-Петербург, Москва

Доход от аренды, млн: $205

Крупнейшие объекты: ТРК «Европолис Ростокино» (бывший «Золотой Вавилон») на проспекте Мира (242 594 кв. м), ТРК GoodZone (143 720 кв. м)

Торговая недвижимость, кв. м: 559 000

Офисная недвижимость, кв. м: 34 000

За год: из торговых центров FortGroup, расположенных в удачных локациях, в 2022 году ушло много иностранных брендов. Но в 2023-м их удалось заменить, отсюда рост арендного дохода.

Музей: петербургский музей поэта Иосифа Бродского «Полторы комнаты», возглавляет который совладелец FortGroup Максим Левченко, откроет китайский ресторан и бар в том же историческом доме Мурузи. Идея родилась из истории, что Бродский, любивший китайскую кухню, узнал, сидя в таком ресторане, о присуждении ему Нобелевской премии.

10. АФК "Система"

Владельцы: Владимир и Феликс Евтушенковы

Города присутствия: Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск и др.

Доход от аренды, млн: $195

Крупнейшие объекты: гостиницы «Космос» (1770 номеров) на ВДНХ в Москве и Cosmos Saint-Petersburg Pulkovskaya Hotel (872 номера), бизнес-центр «Милютинский пер., 5, стр. 2» (7000 кв. м)

Офисная недвижимость, кв. м: 119 389

Многофункциональные помещения, кв. м: 249 804

Гостиничные номера: 10 000

Основатель: в апреле 2022 года Владимир Евтушенков передал 10% корпорации АФК «Система» сыну Феликсу и перестал быть мажоритарным акционером (его доля снизилась до 49,2%). В апреле же Евтушенков-старший попал под санкции Великобритании.

Цифра: общая площадь коммерческой недвижимости, принадлежащей АФК «Система», составляет почти 1 млн кв. м.

Сделка: в марте 2023 года Cosmos Hotel Group (входит в АФК «Система») закрыла сделку по приобретению 10 отелей норвежской компании Wenaas за €200 млн, тем самым компания удвоила свой номерной фонд. В течение года Cosmos Hotel Group взяла еще 15 объектов в управление.